La nuova Centocelle: da periferia operaia a quartiere per pochi

Nella zona a est di Roma aprono cantieri e locali, ma aumentano i prezzi delle case.
Il fenomeno sta ridisegnando il tessuto sociale, mentre la criminalità continua a prosperare.

di Fabio Papetti e Filippo Poltronieri (*)

Vista dall’alto, Centocelle sembra un piccolo mondo rettangolare, incastonato tra quattro strade che ne disegnano il perimetro: Prenestina e Casilina, a nord e sud, mentre a est e ovest, le vie Togliatti e Tor de’ Schiavi. Tre chilometri quadrati, quasi sessantamila abitanti e una storia che parte dal 1909, quando qui sorgeva l’aeroporto militare, e continua negli anni Cinquanta e Sessanta come terra di approdo per gli operai del Sud Italia in cerca di lavoro e stabilità. Per decenni è rimasta una periferia marginale, collegata al centro solo dalla Casilina e dalla ferrovia per Frosinone.

Poi, nel 2014, è arrivata la Metro C. E da allora Centocelle ha cominciato a cambiare pelle. In pochi anni sono spuntati pub alternativi, ristoranti etnici e una vivace scena sociale, che hanno trasformato il quartiere operaio di un tempo nel centro della periferia est di Roma.
La nuova metro ha allargato i suoi confini. Gruppi di ragazzi dai quartieri limitrofi come Torre Maura e Torre Gaia, dove mancano spazi di ritrovo, arrivano grazie alla metro per godere dell’atmosfera di Centocelle. Le piazze di Gardenie e Mirti — nel quartiere parte della toponomastica richiama la botanica — sono diventate il punto di ritrovo per chi viene da fuori.
Ma questa nuova vitalità ha avuto un prezzo.
Il quartiere che per anni aveva accolto chi cercava spazi accessibili e comunità solidali è diventato sempre più caro. Gli affitti salgono, i vecchi edifici lasciano spazio a nuove costruzioni, e dove un tempo c’erano botteghe storiche ora aprono spritzerie e bistrot. Così, chi aveva contribuito a rendere Centocelle viva e attrattiva rischia oggi di doverla lasciare. È il paradosso dello sviluppo urbano: attori privati raccolgono i frutti di un orto che altri hanno coltivato per decenni.
La rinascita di Centocelle, però, non ha attirato solo giovani e nuovi imprenditori. Anche la criminalità organizzata ha fiutato l’occasione, investendo nei locali, che in alcuni casi diventano vetrine di spaccio o strumenti per riciclare denaro.

Demolire per ricostruire

Camminare per Centocelle significa passare da negozi storici a edifici nuovissimi.
Il rumore dei mezzi da cantiere si mescola agli altri suoni. In via delle Acacie, al civico 56, le scavatrici sono al lavoro senza sosta. Al posto della scuola materna ed elementare Amerigo Vespucci, incorporata nella vicina scuola Massaia, sta per sorgere un edificio di otto piani con 56 appartamenti.
In via dei Castani 243, un palazzo degli anni Cinquanta è stato raso al suolo per far posto a una nuova costruzione di sei piani: spazi commerciali al piano terra e ventisette appartamenti ai livelli superiori. Poco più avanti, in via dei Frassini, è già comparso un altro edificio nuovo di zecca, frutto anch’esso di un intervento di demolizione e ricostruzione.
«Il quartiere è saturo, non ci sono terreni edificabili, quindi al massimo si può demolire per ricostruire», racconta un agente immobiliare della zona.

Centocelle cresce in altezza e nei prezzi. Lungo le sue vie, i nuovi palazzi superano i cinque piani delle vecchie costruzioni, un tempo limitate dai vincoli dell’ex aeroporto militare Francesco Baracca, di cui oggi resta solo una pista asfaltata incastonata nel parco di Centocelle – anch’esso al centro di un progetto di riqualificazione della giunta capitolina da oltre due milioni di euro –. Demolizioni e ricostruzioni stanno ridisegnando lentamente il paesaggio urbano, trasformando un quartiere popolare in un laboratorio di rigenerazione immobiliare.
La trasformazione è accelerata anche dalle politiche promosse dalla Regione Lazio, concretizzate in una legge del 2017 che ha favorito la demolizione e ricostruzione di edifici obsoleti. «A Centocelle non esistono più terreni liberi», spiega Sergio Scalia, assessore all’urbanistica del municipio V. «Per questo i privati razionalizzano lo spazio, presentano i progetti e determinano loro stessi i prezzi di mercato».
L’attrattività del quartiere è destinata ancora a crescere con la nuova tranvia Palmiro Togliatti – che collegherà le tre linee metro già attive – e con il futuro prolungamento della stessa linea C fino a piazza Venezia, nel centro città.

Secondo Luca Brignone, ricercatore dell’Università La Sapienza, la cosiddetta “primavera di Centocelle” — fatta di locali, ristoranti e socialità diffusa — ha contribuito a costruire un immaginario collettivo che oggi attira interessi economici esterni. «Si è creato un patrimonio immateriale e simbolico molto potente», spiega Brignone, «che viene sfruttato per alimentare la valorizzazione immobiliare». È quello che lui definisce estrattivismo urbano: il profitto tratto da una ricchezza sociale nata dal basso, grazie alla vitalità dei suoi abitanti, e poi monetizzata da chi arriva dopo.

Case sempre più costose

A ogni nuova impalcatura, però, corrisponde un aumento dei prezzi che sembra non arrestarsi, come è accaduto ai quartieri di San Lorenzo e Pigneto. Gli appartamenti di nuova costruzione sfiorano i cinquemila euro al metro quadro, e molti residenti storici sono costretti a spostarsi più lontano, verso Finocchio o Borghesiana, dove il mercato è ancora accessibile.
Un trilocale nel nuovo complesso di via delle Acacie, in classe energetica A4 – la più alta nella scala di efficienza e garanzia di consumi ridotti – tra i 65 e gli 85 metri quadri, è in vendita dai 300 ai 360mila euro, quasi cinquemila euro al metro quadro.
«Otto anni fa comprai 65 metri quadri a 130mila euro», racconta Emilia, professoressa di una scuola media del quartiere, «La mia dirimpettaia la settimana scorsa ha venduto a 200mila euro una casa analoga».
Da agosto 2017 ad agosto 2025, il prezzo medio di vendita al metro quadro delle abitazioni a Centocelle è passato da 2.595 a 2.861 euro: un aumento di quasi 300 euro in otto anni. Un discorso simile vale anche per gli affitti: nello stesso lasso di tempo, si è passati da 11,90 euro al metro quadro nel 2017 a 14,62 euro lo scorso agosto. I box auto, invece, in un quartiere dove il parcheggio la sera spesso è un miraggio, si aggirano sui 100-150mila euro per l’acquisto, 100-150 euro per l’affitto mensile.

L’evoluzione dei prezzi di vendita e degli affitti a Centocelle

In otto anni i valori immobiliari a  Centocelle  sono cresciuti: +23% per gli affitti e +10% per il prezzo di vendita. Qui il confronto con i prezzi medi di  Roma:

IrpiData | Dati: immobiliare.it | Creato con Flourish.

A dominare il mercato in questi anni sono state le agenzie immobiliari: nel vecchio quartiere ce ne sono almeno una ventina. «Centocelle ha un potere attrattivo clamoroso», ammette il responsabile di una di queste attività. «Quando mettiamo un annuncio, in poche ore riceviamo decine di chiamate. L’età media degli acquirenti si sta abbassando, i più giovani sono attratti dalla vitalità del quartiere. Tanti proprietari affittano a studenti: un bilocale in questo periodo sta sui 700-800 euro senza le utenze, se si vuole un trilocale invece il prezzo sale a mille euro».
«I costi non sono in linea con il tenore di vita del quartiere», racconta Sonia Ceneroni, ex amministratrice di Retake Roma Centocelle. «Vorrei che chi vive qui potesse permettersi le nuove case, ma così rischiamo di perdere l’anima del quartiere».
A incidere sulla trasformazione della zona è stata anche la comparsa di numerose strutture rivolte ai turisti. Complice il Giubileo 2025, anche in questa parte della città il mercato degli affitti brevi è aumentato esponenzialmente.

Secondo i dati aggiornati a giugno 2025 su Inside AirBnb – portale che monitora l’andamento delle strutture caricate sul sito di alloggi a breve termine – sono 311 le strutture prenotabili, tra appartamenti e camere private. Di queste, 195 hanno iniziato ad avere recensioni dal 2022. Un aumento considerevole se si pensa che solo 48 strutture in zona avevano accolto turisti prima dello stesso anno.

Adesso che il prezzo medio a notte a Roma è salito a 199 euro, molti proprietari hanno deciso di riconvertire le proprie abitazioni per accogliere una domanda crescente. «Queste case spesso rappresentano l’eredità passata ai figli e ai nipoti di chi viveva in quartiere negli anni ’50 e ’60», spiega ancora il ricercatore de La Sapienza Luca Brignone. «Chi fa un lavoro precario ed è in una situazione di instabilità economica è costretto a fare certe scelte e, com’è comprensibile, non pensa ai problemi macroeconomici del quartiere».

Lasciati indietro dalla gentrificazione

La storia di Centocelle è soprattutto la storia di chi ci ha abitato. Un tempo casa per i migranti interni, la classe impiegatizia proveniente dal Sud, a partire dagli anni ’90 la zona ha attirato abitanti di nazionalità straniera, spesso extracomunitari. Tra queste, la comunità islamica, che presto vedrà la moschea Al Huda di via dei Frassini trasferirsi in piazza delle Camelie, in un nuovo edificio capace di ospitare mille fedeli: sarà la seconda moschea più grande della capitale.

Oggi, il volto del quartiere è pronto nuovamente a cambiare, per effetto della gentrificazione. Chi ha reso Centocelle un luogo vivo e multiculturale rischia oggi di esserne escluso. Con l’aumento dei prezzi degli appartamenti, molti abitanti con redditi più bassi — spesso proprio membri delle comunità straniere — sono costretti a lasciare il quartiere e trasferirsi in zone più periferiche.

(*) Tratto da Irpimedia.
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alexik